2019年11月份,城区一次性挂出35宗地块使用权,其中24宗为住宅用地,迎来年度首个供地高峰。回顾近六年的时间,2014-2018年城区每年住宅用地的成交规模都在110公顷之上,2018年的住宅用地成交规模约为154公顷,达到前五年的供应高峰。单从数据上来看,住宅用地的供应尚可。
  但从2017年、2018年成交的住宅用地上来看,除去回迁安置地块以及前期土地熟化人竞得的地块外,商品房用地规模体量并不大,2017年的商品房用地体量约为48公顷;2018年商品房用地体量约为62公顷。也因此,2017年下半年至2018年上半年城区宅地市场异常火热,几乎每逢宅地出让必须新地王。2019年成交的宅地中,合作开发渐成常态,地价逐渐回稳。
  当然,每个片区面临的局面不尽相同,各个地块的进展不一。本篇,将从地价、房价、最新进展等层面出发,梳理城区的地价变迁史。
 
城北片区土拍市场一直表现的比较冷静,地价相对来说也比较平稳,2015-2018年,片区未有地王的出现。楼盘定位多以刚需盘为主。目前,片区内主力在售的楼盘为荣盛·阿尔卡迪亚、金柱·水城悦府及明星·兰庭项目。

  据聊城房产网不完全统计,2015-2019年(截至11月30日),城北片区纯市场地块共有8宗住宅地块,出让土地面积达20.1057公顷,出让金额约为6.28亿元。8宗地块现阶段在售的阿尔卡迪亚东侧地块单价最高,达349.08万/亩,楼面价约合1047.25元/㎡(该地块容积率比较高)。近年来,聊城城区的主要发展方向为东、南,城北片区的发展相对缓慢一些,也因此,该片区的住宅用地多为底价成交。从该片区拿地企业来看,荣盛在四年的时间摘得片区5宗地块,实力深耕城北,未有其他实力房企的进驻。

2015--2019年东昌府区城北片区商品房住宅用地成交信息
年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2015 阿尔卡迪亚北区 146.72 5.7902 12743
2015 阿尔卡迪亚北区 179.83 2.2829 6158
2016 图腾·海润公园 271.23 2.7027 10996
2016 水岸花语二期 188.98 2.0775 5889
2016 图腾·丰泽园 213.13 0.9118 2915
2017 明星兰庭 129.27 1.1155 2163
2018 阿尔卡迪亚 349.08 1.3861 7258
2018 阿尔卡迪亚 255.64 3.839 14721
备注:统计以纯市场地块为主

楼盘定位以刚需为主

 现阶段,片区在售楼盘主要为荣盛·阿尔卡迪亚、金柱·水城悦府以及明星·兰庭。从房源价格上来看,称得上城区价格“低谷”。荣盛·阿尔卡迪亚高层均价约8400-8500元/㎡,户型面积从99-118㎡,面积小、总房款低,也因此项目备受刚需一族的青睐。金柱·水城悦府均价约8500元/㎡,面积区间为100-140㎡,与阿卡相比,面积相对大些。片区内的小体量楼盘明星·兰庭均价约9100-9200元/㎡,面积区间为87-126㎡,项目目前为准现房销售,但价格比片区的竞品楼盘相对高些。

城中片区是东昌府区的老城区,片区作为人口基数大,基础设施建设、生活配套等综合条件都非常完备的成熟片区,一直吸引着房地产开发企业的目光。也因此,该片区成为众多一线实力房企进驻聊城的首选片区之一。片区楼盘在定位上,以改善为主。

  2015-2019年该片区的土地市场比较活跃,在2017年上半年之前,片区内的宅地多由本土实力房企或深耕多年的外来房企摘得,地价相对比较稳定。2017年下半年,陈口地块两宗优质宅地引来多方“大鳄”激烈争夺,最终由碧桂园竞得,一日之内地王两次易主,两宗地块楼面价约合2970.20元/㎡、2713.16元/㎡。从2017年下半年开始,全国一线实力房企开始陆续进驻聊城,祥生、中梁等在2018年高价拿地强势进驻。2018年上半年,祥生集团强势进驻聊城,以50623万元的价格竞得电机厂地块,单价约合877.27万/亩,问鼎城区新地王。后期成交的珺园地块以及格林花园地块地价相对稳定,土地市场回归常态。

2015--2019年东昌府区城中片区商品房住宅用地成交信息
年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2015 昌润·莲城 250.38 3.4486 12952
2016 萃苑小区四期 178.56 1.2306 3296
2016 锦绣学府 263.57 7.3118 28908
2016 公园首府 228.31 4.7801 16370
2016 光岳华庭 175.88 1.161 3063
2017 中央帝景 269.15 3.1868 12866
2017 中央帝景 325.65 7.8263 38230
2017 翡丽湾 514.83 4.6828 21303
2017 翡丽湾 416.02 2.8752 17942
2017 东关国际 325.65 4.8647 27557
2018 祥生·金麟府 877.27 3.847 50623
2018 珺园 393.57 5.1151 30197
2019 莱茵花园地块 500.10 5.1326 38502
备注:统计以纯市场地块为主

高起点高增长 房价率先迈入万元时代

  目前,片区内在售楼盘有东关国际、祥生·金麟府、孟达·中央帝景等,碧桂园·翡丽湾住宅房源几近清盘,目前以销售商铺为主。从各楼盘销售价格来看,均价基本在10000-12000元/㎡左右。从楼盘定位上来看,多面向改善型置业者。目前,东关国际格林花园几近清盘,祥生·金麟府也无推盘潜力,现阶段有充足房源在售的仅有孟达·中央帝景一家楼盘。片区内储备有星光·珺园以及莱茵花园地块两个纯新盘。珺园紧邻徒骇河,位于利民路以北、滨河大道以西,由星光房产开发,目前已动工开建,计划2020年入市。莱茵花园地块自拿地后还未对外释放后续消息。

城西片区的土地市场相对于其他片区而言比较冷清,近几年的时间,仅成交了两宗商品住房地块。城西片区后续可供出让的地块并不少,魏大庙、岳庄等棚户区改造项目的地块已陆续推出,可以预见未来城西片区还是有新盘供应潜力的。

  近年来城西片区的土地市场并不活跃,在售楼盘也比较少。2019年8月21日,民润城市发展有限公司竞得白庄地块,单价约合1004.31万/亩,刷新单价地王新记录,也是首宗单价破千万的住宅用地,但地块的容积率较高,楼面价并不是很高,约合5021.57元/㎡。该地块案名定为:民生·城市之尊,共规划有7栋高层楼座。

2015--2019年东昌府区城西片区商品房住宅用地成交信息

年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2016 畅博·怡情湾二期 217.03 1.3608 4430
2019 民生·城市之尊 1004.31 3.4225 51559
备注:统计以纯市场地块为主
该片区可以说是目前城区最火热置业片区之一。松桂路沿线加着高新区的三家楼盘共有七家楼盘在售。随着东昌府区政中心的南移,该片区的各项配套设施也在日益完善。

  2015-2019年城南片区四宗商品住房用地,分别为松桂嘉苑、时代中通·豪园、东昌府郡以及东昌天悦。松桂嘉苑地块成交时间比较早,地价尚不到100万/亩,2017-2019年成交的三宗外销商品住房地块,2018年的地块单价较之2017年同比上涨了90.82%,2018年和2019年的地价基本持平。2018年成交的东昌府郡地块楼面价约合3032.25元/㎡、3348.52元/㎡,从楼面价上来看,该片区的地价与其他片区相比处于中等水平。

2015--2019年东昌府区城南片区商品房住宅用地成交信息
年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2015 松桂嘉苑 90.31 2.1511 190.31
2017 时代中通豪园 243.50 3.6819 13447
2018 建科·东昌府郡 464.95 2.0877 14560
2019 东昌天悦 468.79 8.7534 61553
备注:统计以纯市场地块为主

区政中心南移 各项规划利好

   东昌府区东南片区松桂路沿线目前分布有四家楼盘:东昌天悦、东昌府郡、孟达·国际新城以及时代中通·豪园。目前,时代中通·豪园已进入清盘期,孟达·国际新城B2区已无推盘潜力,项目的商业部分孟达商务中心已开盘销售。东昌府郡体量较小,共规划有5栋18层住宅楼座,截至目前仅剩最后一栋楼座未开盘。东昌天悦作为今年下半年入市的纯新楼盘,为整个片区的供应主力,面积区间为100-140㎡。从目前片区销售价格上来看,除东昌天悦的小高层均价突破1万,其余楼盘的均价都在1万以内,东昌府郡均价约9000元/㎡,孟达·国际新城16层小高层均价约9500元/㎡;东昌天悦为片区首个精装修交付楼盘,高层均价约9700-9800元/㎡。 随着区政中心的南侧,片区各项配套设施日渐完善。紧邻双向八车道松桂路,未来松桂路将通至度假区,交通极为便捷。教育配套方面,目前有奥森小学、水城慧德学校,未来规划有聊大附小(涵盖小学、初中、高中)。区政府南侧规划有东昌广场,加之北侧的体育公园,为片区居民提供休闲娱乐场所。

继尚东·新城邦、裕昌·水岸新城等大体量的楼盘清盘后,嘉明片区一度陷入“青黄不接”的状态。2016年以来,片区内的供应量很小。

  从片区地价上来看,2016年成交的两宗地块地价基本持平,万豪臻品的单价约合55万/亩,君悦海棠单价约合50.02万/亩。2017年年底,瑞利昌庭花园地块单价约合214.92万/亩,楼面价约合2179.88元/㎡,截至目前该地块为片区地价最高。

2015--2019年嘉明片区商品房住宅用地成交信息
年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2016 万豪臻品 55.00 2.6666 2200
2016 君悦海棠 50.02 1.5635 1173
2017 瑞利昌庭花园 214.92 3.5005 11446
备注:统计以纯市场地块为主

城区价格“低谷” 地缘性客户为主

 目前,片区内在售楼盘有安居嘉和小区、盛唐·金水湾,纯新楼盘瑞利·昌庭花园已于12月6日认筹,12月8日开盘。从价格上来看,安居嘉和小区均价约7000元/㎡;金水湾多层均价月8000元/㎡,11层精装小高层均价约8700-8800元/㎡。瑞利·昌庭花园多层均价约9300元/㎡,小高层均价约8400元/㎡。

随着城市框架的不断拉大,开发区城东成为拿地开发的重要板块。现阶段,开发区城东片区建设发展如火如荼,已逐步形成片区内的新商圈,吸引着越来越多的房企和购房者的关注,土地价格也进入了快速上涨通道。

  2015-2019年期间,开发区城东是成交商品房住宅地块最多的板块,据统计,四年间,片区共成交有17余宗地块,也足以看出片区庞大的供应量。 从地价上来看,从2015年到2017年百合新城地块的成交上来看,地价呈现的是稳步上涨的趋势,涨价幅度在合理范围之内。2017年6月,荣盛竞得锦绣观邸地块,单价约合414.41万/亩,刷新聊城单价新地王(之前的单价地王一直是2013年成交的中央丽都地块,单价326.73万/亩)。

  从锦绣观邸地块开始,不仅该片区整个城区的宅地市场处于异常火热的态势,每逢商品住房地块的竞拍必将引来各大房企的激烈争夺。2017年12月底的中央华府地块单价约合676.46万/亩;2018年5月底的国岳府再度刷新片区宅地单价,941.23万/亩,楼面价约合6138.43元/㎡。2019年片区内成交的两宗优质宅地,集美壹品以及现代置业新地块,地价稍有回落。
年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2015 星美·城市广场 74.02 1.8526 2057
2015 御润·好家 163.49 3.2741 8029
2015 和园 136.17 11.2354 22949
2016 东昌丽都北区 238.03 2.2003 7856
2016 百合新城 150.48 7.1592 16160
2016 金信·御花园 157.15 3.636 8571
2016 清水湾 171.42 5.5536 14280
2016 天润沐辰 198.86 0.9923 2960
2017 百合新城 150.49 2.0471 4621
2017 百合新城 229.05 0.5434 1867
2017 锦绣观邸 414.41 5.4255 33726
2017 中央华府 676.46 1.7562 17820
2018 国岳府 941.23 10.744 151688
2018 江北水镇 241.83 6.193 22465
2018 卢卡庄园 183.01 3.9649 10884
2019 集美壹品 622.70 6.1652 57586
2019 现代置业开发区地块 670.86 2.2906 23050
备注:统计以纯市场地块为主

逐渐摆脱刚需定位 房价破万成常态

  开发区1995年正式启动建设,截至目前已过去二十余年。2013年片区被国务院批准升级为国家级经济技术开发区,片区进入新的发展阶段。开发区距离老城区最近,具有相对广阔的发展空间,近年来承担了一些聊城城市功能的转移,也填补了聊城城市基础配套的空白。 经过近几年来的发展,片区已逐步成熟,形成片区特有的商圈,振华购物中心、当代购物中心加之红星美凯龙均已投入使用,华润万象汇择址开发区城东,可以说城东片区核心商务区的人气日渐旺盛,配套逐步醇熟。

从目前片区在售楼盘上来看,处于销售阶段的住宅楼盘有星光·清水湾、集美壹品、百合新城、碧桂园·国岳府,从各楼盘定位上来看,多面向优质刚需以及改善型客群,均价已破万。清水湾目前已进入清盘期,可售房源有限。集美壹品作为今年入市的纯新楼盘,面积区间为102-142㎡,精装修交付,作为金科在聊城的首个楼盘,与聊城本土房企民生合作。百合新城目前也已进入清盘期,在售房源以140㎡以上的房源为主。碧桂园·国岳府定位中高端,户型面积最小为133㎡。另外,东外环以东还分布有江北水镇·九礼及当代·卢卡庄园,两个楼盘定位中高端,产品以叠墅为主,另有少量11层小高层楼座。

除住宅楼盘外,片区内还有总建面约百万平米的商业项目聊城国际金融中心,项目由三家房企开发,星光、裕昌、金信,目前星光·聊城国际金融中心以及裕昌·聊城国际金融中心已开盘销售。

高新区可以说是当下聊城楼市网红板块,片区地块土拍的历史上高地价项目屡见不鲜。同时,片区的配套也在日趋完善。

  据不完全统计,2015-2019年之间片区内成交的商品房地块有8宗。2018年之前的片区地价还是处于低位。2015年华建1街区的地块单价尚不足70万/亩,2014年年底成交的九州国际地价也不高。2016年、2017年片区内未有商品住房宅地成交。2018年5月底,片区内的四宗优质宅地集中成交,地价飞涨,九州新城的974.78万/亩的地价问鼎年度新地王。2019年军王屯C地块由裕昌集团竞得,单价约合640.24万/亩,楼面价约合4801.82元/㎡,据悉,该地块为合作开发。

2015--2019年高新区商品房住宅用地成交信息

年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2015 华建1街区 69.44 12.7333 113263
2015 华建1街区 69.44 6.41 6677
2018 国宾府 494.68 4.9941 37057
2018 光岳壹号院 600.58 10.6894 96298
2018 九州新城 924.77 3.8364 53217
2018 九州新城 974.78 6.468 94573
2018 璟园 326.51 6.3468 31084
2019 军王屯C地块 640.24 8.6638 83204
备注:统计以纯市场地块为主

地价拉动房价 在售楼盘价差较大

高新区从首个住宅楼盘裕昌·大学城开始,一直是“刚需重镇”,小户型、低总价似乎已成为一个固定标签。2015年九州国际、华建1街区接棒,片区一跃成为聊城楼市作为活跃的板块。随着片区交通、教育、医疗等配套设施逐步完善,尤其是教育配套方面,黄山路上分布有聊城市实验幼儿园、高新区实验小学以及高新区外国语小学、文轩中学,长江路上的华育中学,基础教育配套完善。生态资源方面,九州洼湿地公园已基本完工,生态环境无语比拟。也因此,片区在售楼盘的价格也是一路上涨,另外又受地价带动的影响,片区内的在售楼盘项目诸如九州新城均价已破万。 目前片区在售楼盘项目有裕昌·九州新城、华建1街区、光岳壹号院、星光·璟园、中梁·国宾府。裕昌·九州新城占据片区核心位置,位置优越,价格最高,均价约12000元/㎡,精装修送车位;华建1街区四期高层楼座目前均价也已破万,送车位。光岳壹号院高层均价约9200元/㎡,星光·璟园均价约8900元/㎡;中梁·国宾府定位中高端,产品为11层小高层以及花园洋房,价格与同片区楼盘相比略高些。

度假区作为“后起之秀”,经过近年来的片区,各项配套也在日渐完善。聊城一中新校择址度假区,板块价值凸显。

  2015年片区内成交的5宗地块单价都在100万/亩以下,润景苑的地价相对要高些,该项目为定向开发,未有外销房源。2016-2017年成交的三宗凤凰城地块,地价上涨幅度尚在合理范围之内。2018年成交的明康·文馨园地块是未供先建,起拍价摘牌;2018年年底成交的17号院地块,创片区单价新高,单价约合569.73万/亩,楼面价约合3418.36元/㎡。2019年12月13日片区内2019-101#地块即润景苑南侧住宅地块成交,楼面价约合4540.04元/㎡;2019-103#住宅地块即17号院南侧地块,由民生旗下子公司竞得,楼面价约合3530.34元/㎡。

2015--2019年度假区商品房住宅用地成交信息
年份 项目 单价(万/亩) 地块面积(公顷) 成交价(万元)
2015 民生·凤凰城 36.73 5.3448 2945
2015 民生·凤凰城 36.72 4.4368 2444
2015 民生·凤凰城 36.72 5.2499 2892
2015 民生·凤凰城 49.89 8.757 6553
2015 润景苑 96.27 5.935 96.27
2016 民生·凤凰城 103.96 4.7154 7353
2016 民生·凤凰城 130.74 7.819 15334
2017 民生·凤凰城 130.83 2.1718 4262
2018 明康·文馨园 209.4 5.7249 17982
2018 17号院 569.73 5.8882 50320
备注:统计以纯市场地块为主

教育配套频加码 板块价值凸显

  度假区在“一城四区”中成立时间最晚,在售楼盘项目比较少,昌润路沿线目前分布有民生·凤凰城及明康·文馨园两个楼盘;朱老庄片区在售待售楼盘有盛世天湖及锦绣新都荟。就昌润路沿线的板块来看,民生·凤凰城体量非常大,在售的主要为壹号院、11号院及17号院,刚需、刚改、改善产品均有涉及。明康·文馨园为今年新入市的楼盘,体量不大,外销楼座共5栋楼座,截至目前已全部开盘。从房源销售价格上来看,民生·凤凰城壹号院定位中高端均价约11000-12000元/㎡;17号院均价约9500元/㎡,送车位。明康·文馨园南侧即为聊城一中新校,在售均价约11000元/㎡,送车位,目前为准现房销售。 2015年7月份,聊城一中新校选址度假区昌润路南延以东的赵王村附近;2017年聊城一中新校区启用,片区内居住价值提升,与此同时也带动了片区房价的上涨。截至目前,度假区昌润路沿线分布有聊城一中小学、度假区实验小学以及北大培文学校,还规划有度假区实现学校,教育配套频加码,板块价值凸显。